住まいの新築を考えるとき、長持ちする素材で構成された住まいは、快適さだけでなく、将来掛るメンナンス費用が、少なくてすむとだれもが疑うことはないでしょう！！ですから、住宅のカタログ誌などは、このことを強く協調しています。
しかし、部材の耐久年数は、長ければ良いとはいえない部分があります。住まいは、長い月日の中で、その交換や手入れは定期的に複数回必要になります。その内容は、中規模改修では、外部のコーキングの打ち替えや外壁塗装、屋根葺き材の再塗装や外部板金の再塗装があり、大規模改修では、屋根材の交換、下葺材の交換、外壁材の交換・透湿防水シートの交換・外部金属部の交換、下地材の再施工が挙げられます。仕上げ材は、いつでも時期がくれば、改修や交換ができますが、下地材を交換するには、その上なる仕上げ材を壊さなくてはなりません。
下地材の寿命がその上にくる仕上げ材の寿命に影響を与えることになります。
屋根材の下葺き材や、外壁の下地材の透湿防水シートの寿命は３０年と言われていて、そのため３０年を大規模メンテナンスの１サイクルを考えることが必要です。つまり、３０年を目安に仕上げ材や下地材も全部改修が必要になってくるのです。それ以上の耐久年数は必要ないということになります。
次に、この３０年を１サイクルとし、中規模改修を何年で行うのかを考えなくてはなりません。この中規模改修をどう行うかで、生涯メンテナンス費用が変わってきます。その一番の要素が、足場です。足場代金は、結構大きなウエイトを占めるようなります。３０年の間に、足場を掛ける階数を少なくするのが大切です。
例えば１０年周期で考えてみましょう。１０年目に足場を掛け、外壁の再塗装、コーキングの打ち替え、屋根葺き材の点検や再塗装・外部板金の再塗装を行います。そして２０年めにも、同様の中規模改修を行います。そして３０年面までに３回行われます。仮に耐久年数２０年の外壁材を使用したとしても、１０年目のコーキングの打ち替えや外部板金の再塗装の足場掛けは同じになります。しかし、仮に耐久年数１５年の外壁材を選んだ場合、１０年目に足場を掛け、コーキングの打ち替え、屋根葺き材の点検や再塗装、外部板金の再塗装を行います。その１５年目には、足場を掛け、外壁の再塗装を行います。その５年後には、１０年目に行ったシーリングの打ち替えや金属部分の再塗装の時期がきて、また２０年後には足場を掛けて中規模改修を行うことになります。そうなると、１０年、１５年、２０年、３０年と４回も足場を掛けることになり、多大な費用が発生します。そんな事態を避けようと、５年を待たずに外壁を塗ってしまえば、１５年耐久の性能を発揮することなく５年分を無駄にしてしまことになります。逆に１５年目の外壁の塗装を無視し、２０年目まで放置したり、１０年目に必要であったh外部板金やシーリングの手入れをせずに、１５年目まで放置すれば、構造部まで、ダメージが達し、よけい費用が掛かる恐れがあります。よってメンテナンスの時期を合わせていくことが重要になります。そのため、メンテナンスが必要な部材を列挙し、それぞれの中規模改修、大規模改修の時期を調べ、同じ期間で改修が必要なもので構成する、つまりメンテナンスサイクルを合わせることが、生涯メンテナンス費用を抑えることになります。戸建て住宅は、マンションに比べて管理費や修繕費が少ないと思われがちですが、実はそうではありません。１０年年目の中規模改修、３０年目の大規模改修を考えれば、相当な金額になることが考えられます。築１０年を過ぎれば、新築時の住宅ローンの他にも、メンテナンス費用や、そのころになると、お子様の進学の時期とも重なることが考えられます。新築時のコストばかりに目がいきがちですが、入居後に掛るコストにも問題意識をもち、最小化していく工夫が必要と思われます。
